 |
26 augustus 2010 | |
Woningmarkt uit de dip!
Na de kortstondige opleving in de woningmarkt in de afgelopen zomer en een dalende trend in de winter is het herstel van deze tweede dip begonnen. De daling
van de markt is omgeslagen in een kleine stijging (+0,1% in juni en +0,07% in juli). Doordat OrtaX de berekeningen van de vorige perioden niet statisch laat kunnen deze resultaten wijzigen
als de trend verandert. Dit effect is zichtbaar in de huidige resultaten. Doordat er in juni sprake is van een duidelijke stijging, werkt dit door in de resultaten
van april en mei; deze zijn nu ook licht positief. Op jaarbasis is er nu ook weer sprake van een lichte stijging! Zie hiervoor ook de grafiek van de procentuele
ontwikkeling t.o.v. een jaar eerder.
|
|
Procentuele waardeontwikkeling voor Nederland (t.o.v. maand eerder)
In de eerste figuur is te zien dat de prijzen sinds medio 2008 aan het dalen zijn. In bovenstaande figuur zijn de gegevens
tot en met juni 2010 betrokken vanuit het Kadaster. Ten opzichte van september 2008 geldt dat er sprake is van een totale
daling van de woningmarkt van circa 1,8%. Ondanks dat de kortstondige opleving van de woningmarkt van rond de zomer van 2009, niet heeft
doorgezet is er nu van een hernieuwde stijging van de markt. Op jaarbasis berekenen we deze stijging op 0,84%. De totale waardeafname blijft hierdoor beperkt; compleet
herstel van de huizenmarkt ligt door de huidige cijfers in het verschiet. In april 2009 berekenen we het dieptepunt in de
daling. Het aantal verkopen is nog duidelijk lager: in 2008 zijn circa 10% minder woningen verkocht dan in 2007 en in 2009
is het aantal bijzonder laag geweest, namelijk tot 70% van het aantal verkopen in 2008. Voor 2010 blijft gelden dat de aantallen verkochte woningen erg achterblijven.
Dit blijft een risico voor de waardeontwikkeling. Positief is daarom dat het aantal verkochte woningen in juni weer wat groter is. Wellicht dat een significante aanpassing van de hypotheekrente hierin verandering kan brengen.
|
| |
 |
Waardeontwikkelingen per provincie
In de hierboven getoonde grafiek worden de waardeontwikkelingen per provincie weergegeven over de afgelopen jaren. Deze
waardeontwikkelingen betreffen de gemiddelden van alle typen objecten op basis van de gerealiseerde verkoopprijzen zoals
die in het Kadaster zijn geregistreerd. Opvallend aan het overzicht is dat de waardeontwikkeling eind 2008/begin 2009 naar
beneden gaat; de stijging is minder groot. Er is sprake geweest van een negatieve waardeontwikkeling in de meeste provincies
in Nederland. In deze grafiek is echter ook duidelijk te zien dat de waardeontwikkeling weer positief is in een aantal provincies.
Op detailniveau zien we dat vooral Flevoland en Limburg nog geen afzwakking van de daling tonen. In Utrecht komen we op jaarbasis
al weer richting een flinke stijging terwijl Noord-Holland en Zeeland stabiliseren ten opzichte van de vorige maand. Ook Overijssel zit duidelijk in de lift.
|
| |
 |
Prijsindex per provincie
Naast de procentuele waardeontwikkeling per type object kan ook de prijsindex per provincie getoond worden. Uit de grafiek
is te zien in welke provincie de prijsindex van de woning het grootst is. Koplopers zijn de provincies Noord-Holland en Utrecht, terwijl
Flevoland traditioneel laag scoort.
|
| |
 |
Procentuele ontwikkeling per woningtype
De procentuele waardeontwikkeling per type object laat per type woning zien wat de waardeontwikkeling door de tijd is.
Interessant aan dit overzicht is dat de waardeontwikkeling van alle typen woningen in 2008 afneemt, waarbij de appartementen
relatief het best scoren. Vrijstaande woningen en 2^1 kappers gaan het hardst omlaag. Hieruit blijkt duidelijk dat de duurste
woningen het hardst geraakt worden door de crisis. Zeer positief nieuws is dat de rijwoningen het herstel van de woningmarkt
in gang zetten. De markt wordt dus vanuit de verkopen van de rijwoningen weer opgestuwd. Aangezien de rijwoningen het grootste
volume van de woningmarkt behelzen, geeft dit een solide basis om te verwachten dat het herstel van de woningmarkt aanstaande
is. In deze figuur is bovendien te zien dat de vrijstaande woningen en vooral de 2^1 kappers nu, met enige vertraging, volgen in dit herstel. De 2^1 kappers stijgen zelfs opmerkelijk fors.
Hierdoor blijkt dat de gemiddelde waardeontwikkeling van alle woningtypes op dit moment positief is op jaarbasis. De vrijstaande woningen volgen
de stijgende lijn maar hebben nog steeds een waardedaling op jaarbasis.
|
| |
 |
Prijsindex per woningtype
De prijsindex per woningtype is minder spectaculair dan de procentuele ontwikkeling per woningtype. Het lijkt erop dat de appartementen het minst te lijden hebben in de
huidige crisis op de huizenmarkt. Nadat alle woningen tussen het begin van de crisis en half 2009 in prijs gedaald zijn stabiliseren de huizenprijzen en ontstaat er de laatste maanden
een herstel. Vooral de ontwikkeling van de 2^1 kap woningen is opvallend.
Of deze trend in de rest van 2010 voortgezet wordt is nu nog niet te voorspellen. Op de site zullen de
prijsindices echter maandelijks rond de 22e aangepast worden nadat de gegevens van het Kadaster bij ons zijn binnen gekomen. Houd de
site dus in de gaten!
|
Prijsindices OrtaX
OrtaX is gespecialiseerd in
modelmatige waardebepaling. Een kwalitatief goede modelmatige waardebepaling is pas mogelijk als de prijsindices van de diverse
object typen per locatie nauwkeurig berekend zijn. OrtaX krijgt maandelijks een levering van het Kadaster met daarin alle
geregistreerde verkopen van woningen in Nederland.
Dit overzicht is de basis voor de berekening van de trend. Door haar ervaring met de verwerking van transactiegegevens is OrtaX
in staat deze zuiver te analyseren. Koopsommen van objecten die erg onwaarschijnlijk zijn, worden door ons niet betrokken bij de
berekening van de prijsindices. Een onwaarschijnlijke transactie van een object is bijvoorbeeld de aankoop van een garagebox die
geregistreerd staat op het adres van het woonhuis.
Berekening trends
OrtaX is niet de enige aanbieder van prijsindices. Door onze geavanceerde berekenings- methode in combinatie met onze analysevaardigheden
ontstaan echter zuivere prijsindices voor de onroerend goed markt in Nederland. Onze indices wijken af van de andere indices die regelmatig
gepubliceerd worden. De NVM rapporteert een prijsontwikkeling van -1,8% over 2008. In dezelfde periode constateert OrtaX echter een waardestijging van 2%.
Dit forse verschil is te verklaren. De NVM vergelijkt alle transactieprijzen in een bepaalde periode met alle
transactieprijzen in een andere periode. De transactieprijzen blijken de afgelopen maanden te zijn gedaald. Bij deze berekening maakt
de NVM echter geen onderscheid naar het type woning en de hoogte van de transactieprijs. Dat geeft een vertekend beeld. De OrtaX-index
geeft de waardeontwikkeling van eenzelfde woning over een bepaalde periode. In de laatste maanden van 2008 trad een lichte daling in,
maar over geheel 2008 is er nog een waardestijging geweest. Deze lichte daling zet zich voort in de eerste maanden van 2009.
OrtaX berekent de indices voor verschillende woningtypes en regio's. Wanneer voldoende transactiecijfers beschikbaar zijn, worden de
indices tot op postcode (4 cijfer) vastgesteld. In onderstaande grafieken zijn de gegevens tot op provincieniveau te zien. Bent u geïnteresseerd
in de details van de prijsindices in uw regio? Neem dan contact op met OrtaX en bespreek de mogelijkheden.
|
| |
| OrtaX
| Barajasweg 10 | 1043 CP Amsterdam
| 020 – 7009 700 | info@ortax.nl |
