Concepten

Waardebepaling met het OrtaX model

Modelmatige waardebepaling kent verschillende verschijningsvormen.
Voorbeelden hiervan zijn:

• Modellen op basis van directe vergelijking;
• Statistische modellen.

Modellen op basis van directe vergelijking bestaan doorgaans uit een zoekmodel en een correctiemodel. Eerst worden er vergelijkbare verkochte objecten gezocht bij te waarderen objecten. De objecten worden vervolgens gewaardeerd op de gemiddelde prijs van de opstallen van de onderbouwingen. Dit correctiemodel corrigeert de verschillen in kenmerken tussen de te waarderen objecten en de vergelijkingsobjecten.

Vooraf berekende grond- en bijgebouwwaarden worden afgetrokken van de transactieprijs. Het overgebleven gedeelte van de transactie wordt gebruikt om de eenheidsprijs van de opstal te berekenen. Het gemiddelde van alle eenheidsprijzen van de onderbouwingen bij een object is de te taxeren eenheidsprijs. De waarde van het te taxeren object wordt vervolgens bepaald door de vooraf berekende waarden van de grond en bijgebouwen weer erbij op te tellen.

Het probleem van dit type model is dat er geen waardering zonder onderbouwing plaats kan vinden en dat wijzigingen in de groepssamenstelling enorme invloed hebben op de gemiddelde eenheidsprijs voor de opstallen. Bovendien is een dergelijk model nooit consistent bij opeenvolgende waarderingen aangezien er dan andere vergelijkingsobjecten beschikbaar zijn die leiden tot andere gemiddelde eenheidsprijzen.

OrtaX werkt met statistische modellen. Het uitgangspunt hierbij is dat verschillen tussen (goedgekeurde) verkoopcijfers te verklaren zijn uit verschillen tussen object- en omgevingskenmerken. OrtaX is in staat het verband tussen de marktcijfers en de objectkenmerken te bepalen door een statistische analyse uit te voeren met de beschikbare gegevens.

Met andere woorden, OrtaX bepaalt de invloed van verschillende kenmerken op de WOZ-waarde. De invloed wordt afgeleid uit de karakteristieken van de marktinformatie. Een vereenvoudigde voorstelling is afgebeeld in Figuur 1.

In Figuur 1 stelt ieder punt een verkoop voor, waarbij de oppervlakte van het verkochte object is uitgezet tegen de verkoopprijs. Op basis van de ontstane puntenwolk trekt OrtaX een lijn of kromme zodanig dat deze het beste de puntenwolk weergeeft. Met behulp van de kromme kan bij iedere willekeurige oppervlakte een verwachte verkoopprijs worden afgelezen, dus ook voor niet verkochte objecten.

Natuurlijk is de oppervlakte (of inhoud) niet de enige waardebepalende factor. De belangrijkste factoren waarmee het OrtaX model rekening houdt, zijn:

• Oppervlakte of inhoud van verschillende deelobjecten;
• Kaveloppervlak;
• Locatie (buurt of wijk);
• Typering van het object (bijvoorbeeld via de DUWOZ codering of via een door een gemeente zelf gedefinieerde typering);
• Bouwjaar;
• Kwaliteit, ligging en onderhoud.

Het model wordt verder aangepast aan de specifieke situatie in een gemeente. Wanneer voor een gemeente specifieke factoren in het bovenstaande lijstje ontbreken, worden deze toegevoegd. Verder worden de gewichten van de factoren afgestemd op de situatie in een gemeente.

Voordelen van het OrtaX model zijn:

• Alle marktinformatie wordt optimaal benut.
  Ieder goedgekeurde verkoopcijfer wordt gebruikt om het verband tussen de waardebepalende factoren en de WOZ-waarde vast te stellen. Wanneer een model op basis van directe vergelijking wordt gebruikt, wordt voor een object slechts de marktinformatie benut die is gekoppeld aan het referentieobject bij dit object;
• OrtaX maakt geen gebruik van referentieobjecten. Dit scheelt enorm in de kosten voor het onderhoud:
  
  • Wanneer het te taxeren object is verbouwd, hoeft niet te worden beoordeeld of het oorspronkelijke referentieobject nog als zodanig kan dienen;
  • Wanneer het referentieobject wordt verbouwd, hoeft geen nieuw referentieobject te worden gezocht;
  • Het OrtaX model is dynamisch: bij een wijziging van het te waarderen object, zal de modelwaarde automatisch worden aangepast aan de nieuwe situatie. Hiervoor hoeven geen extra handelingen worden uitgevoerd, anders dan het updaten van de objectgegevens.
• OrtaX houdt continu het prijsniveau van de woningen in de gemeente bij. Doordat het prijsniveau is geïntegreerd in het OrtaX model, kan op iedere willekeurige peildatum in een periode waarvoor de marktinformatie is verwerkt de waarde bepaald worden;
• Waardebepaling 'met één druk op de knop';
• Het OrtaX model en de applicatie zijn ontwikkeld in samenwerking de Vrije Universiteit van Amsterdam en onze klanten, hierdoor is OrtaX zeer gebruiksvriendelijk;
• De resultaten van de OrtaX taxaties zijn altijd consistent. Twee opeenvolgende modelmatige waarderingen kunnen altijd verklaard worden aan de hand van de marktontwikkelingen. Er kan géén sprake zijn van onverklaarbare waardesprongen tussen twee waarderingen;
• De kwaliteit van de resultaten uit OrtaX neemt jaarlijks toe. Wanneer de gebruiker een taxatiewaarde aanpast wordt deze wijziging van de modelwaarde geregistreerd en kan deze elke waardering opnieuw toegepast worden;
• Door het unieke concept, de input van de gebruiker en de jaarlijkse toename van de kwaliteit van de resultaten zijn OrtaX klanten in staat jaarlijks te besparen op de uitvoerkosten van de Wet WOZ;
• OrtaX geeft de gemeente echte regie over de werkporcessen.