Concepten

Marktinformatie

Op ieder taxatieverslag dient de vastgestelde WOZ-waarde te worden onderbouwd met marktinformatie. Het toevoegen van onderbouwingen staat los van de waardering. De waarde wordt in OrtaX op basis van statistische gegevens bepaald. Voor de onderbouwing hanteert OrtaX een apart zoekmodel, dat geheel losstaat van de vaststelling van de WOZ-waarde. Deze functie is zowel beschikbaar voor de woningen als voor de courante niet-woningen. Voordelen van onze zoekstructuur zijn:

• De gebruiker kan elke gewenste marktinformatie toevoegen zonder dat de waarde van het object wijzigt;
• De gevonden marktinformatie kan gebruikt worden om de waarde van een object te controleren. In OrtaX kan de waarde daarom ook berekend wordt op basis van de geselecteerde onderbouwingen;
• Per object kan een zoekstructuur opgegeven worden die de beste onderbouwingen vindt, deze zoekstructuur kan jaarlijks opnieuw gehanteerd worden;
• Een goede onderbouwing leidt tot acceptatie van de waarde. Daarom kan er naast een uitbegreide zoekstructuur op basis van de object- en omgevingskenmerken ook aangegeven worden welke objecten getoond zouden moeten worden op het taxatieveslag.

OrtaX waardeert op basis van statistische gegevens en zoekt marktinformatie op basis van een vergelijking van kenmerken. Mocht er sprake zijn van een groepsindeling dan kan hiermee in de zoekstructuur rekening gehouden worden. Dit zou bijvoorbeeld een bindende voorwaarde kunnen zijn voor het toevoegen van marktinformatie. De werking van ons zoekmechanisme ten behoeve van de onderbouwing van taxaties met marktinformatie is gepresenteerd in onderstaande figuur.

In de figuur representeren de kruisjes marktinformatie, zoals verkopen of huren. De vergelijkbaarheid wordt aangegeven middels de afstand tussen de kruisjes. Deze afstand wordt bepaald door verschillen tussen de relevante object- en omgevingskenmerken bij elkaar op te tellen.

De blokken stellen referentiegroepen in een referentiestelsel model voor. In zo'n model wordt een referentieobject aangewezen, waarbij een selectie van bijvoorbeeld drie marktcijfers wordt gemaakt uit de bijbehorende referentiegroep. Deze vormen de onderbouwing van taxatiewaarden. Ieder object verwijst via zijn referentieobject naar de bijbehorende marktinformatie. Dit model is echter statisch.

Het model van OrtaX kijkt welke objecten het meest vergelijkbaar zijn. Stel dat de kleine rode rechthoekjes twee te waarderen objecten zijn. In een referentiestelsel model zouden beide objecten dezelfde marktinformatie als onderbouwing krijgen, omdat ze in dezelfde referentiegroep zitten. In het model van OrtaX worden cirkels getrokken rondom de twee objecten, net zolang totdat er (bijvoorbeeld) 15 vergelijkbare marktcijfers zijn gevonden. Normaal worden de drie meest gelijkende verkopen op een taxatieverslag afgedrukt, maar, indien nodig, heeft de taxateur de mogelijkheid om zelf een andere selectie uit de grotere groep van 15 gevonden objecten te maken. Objecten die in dezelfde referentiegroep zouden zitten, krijgen dus niet altijd dezelfde onderbouwende marktinformatie. Stel bijvoorbeeld dat een buurtgrens dwars loopt over een bepaalde straat. Dan kan een verkoop van een woning aan de overkant (uit de andere buurt en referentiegroep) wellicht beter als onderbouwing dienen, dan een verkoop in dezelfde buurt, maar drie straten verderop. Het OrtaX model houdt hier rekening mee.

Voordelen van het OrtaX model:

• Bij ieder object wordt alle marktinformatie gebruikt en gerangschikt op vergelijkbaarheid. Hierdoor is het mogelijk om een willekeurig aantal objecten bij ieder te waarderen object te vinden, waarbij een score voor vergelijkbaarheid aangeeft in hoeverre de marktinformatie inderdaad vergelijkbaar is;
• Het model is dynamisch: indien nieuwe marktinformatie binnenkomt, wordt deze direct na verwerking toegevoegd aan de database. Vanaf dat moment wordt deze automatisch meegenomen;
• Bij een herwaardering wordt ieder object met 'één druk op de knop' voorzien van onderbouwende marktinformatie.